Что важнее на вторичном рынке: торг или заявленная цена?

16.11.2017

Если отследить динамику изменений цен при продаже квартир в Москве и Московской области в 2015-2017 годах, то в большинстве случаев собственники постепенно снижают цены в процессе продажи квартир на вторичном рынке. Это объяснимо, так как вторичный рынок на все последние трех лет под давлением:   

      Во-первых, из-за неблагоприятной макроэкономической конъюнктуры, когда снижались реальные доходы населения;

       Во-вторых, из-за внутрирыночных факторов, т.к. возросла конкуренция за покупателя со стороны сегмента новостроек, где рекордно увеличилось предложение, а программы по субсидированию ипотеки сделали квартиры в строящихся домах более привлекательными.

       В докризисный период средний размер центов (торга) в столичных регионах не превышал 2,5-3%. К сентябрю 2017 он вырос на несколько процентных пунктов, и стоимость средней квартиры в базах объявлений на 8-10% выше, чем та сумма, за которой она согласен уйти продавец. Сама технология продажи в таких условиях претерпевает изменения, приобретая черты аукциона на понижение, в котором заявленная цена становится лишь приглашением к началу диалога.

Это делает цену первой публикации всех менее надежных инструментов для анализа рынка. Вместе с тем, именно эти данные используются в моделях массовой оценки, в частности, для кадастровой оценки и налогообложения. Это приводит к завышению налогооблагаемой базы по многим квартирам.

       На последние последние месяцы наблюдается рост рынка недвижимости и оживление в экономике.

       Это первобытное явление, которое привело к привлекательности домов на вторичном рынке. Дома, построенные в советские годы, устарели физически и морально. В число покупателей квартир входит поколение с иными потребительскими запросами. Советские дома лишь стареют, тогда как качество продукта, предлагаемого застройщиками на первичном рынке, постоянно растет.

       Негативным следствием этой тенденции становится снижением прозрачности рынка, так как на цены в базах объявлений ориентироваться становится все сложнее, а продавцы и покупателям трудно определить справедливую цену квартиры.