Квартира "под ипотекой". Как продать.

14.06.2017

Количество жилья, приобретаемого в ипотеку, все больше увеличивается. Только в первом квартале 2017 года банками было выдано ипотечных кредитов на сумму больше 300 миллиардов рублей. Как правило кредиты под покупку жилья берутся на срок 10-15 лет. Это довольно большой отрезок времени, в течение которого многие сталкиваются с финансовыми трудностями, а следовательно и с необходимостью продажи заложенной недвижимости.

Особых сложностей при продаже ипотечной квартиры нет, однако стоит учитывать , что согласно Федеральному закону "Об ипотеке(залоге недвижимости)" залогодатель вправе пользоваться квартирой, но не распоряжаться им. Чтобы совершить любую сделку с имуществом, потребуется разрешение банка.

Основные способы продажи имущества "под ипотекой".

1. Первый способ - досрочное погашение задолженности. Этот способ подходит, если недостающая сумма небольшая. Для погашения долга берется кредит на погашение в банке, снимается обременение и, после продажи имущества, происходит расчет с банком. Многие крупные банки предлагают специальные программы по выдаче средств на погашение ипотечных кредитов. Но данный способ возможен, если ипотечный договор содержит условие досрочного погашения кредита.

2. Второй способ - продажа с участием банка. Этот способ предполагает наличие у покупателя полной суммы наличных денежных средств на покупку имущества. Банк в данном случае выступает в качестве заинтересованного посредника, который помогает провести сделку. Покупатель сначала обращается в банк-кредитор, где составляется предварительное соглашение о продаже. Продажа происходит с использованием двух банковских ячеек, в первую ячейку закладываются деньги для банка в размере оставшейся задолженности продавца, во вторую - деньги для продавца имущества. Затем с квартиры снимается обременение, регистрируется переход права к продавцу. После регистрации покупатель и банк получают ключи от банковских ячеек  для доступа к денежным средствам.

3. Третий способ - переоформление кредита на нового заемщика. При этом способе все долговые обязательства заемщика переходят к покупателю имущества. К нему прибегают, если у покупателя нет достаточных средств для погашения задолженности, а банк после проверки кредитоспособности покупателя согласен на замену сторон в обязательстве. С покупателем заключается договор о переводе на него оставшейся суммы задолженности, он становится новым собственником имущества и стороной по кредитному договору.